普通借家契約と定期借家契約どっちを選ぶ？押さえるべきポイントを徹底解説！

普通借家契約と定期借家契約の基本とは

普通借家契約の特徴

　普通借家契約は、賃貸借契約の中で最も一般的な形態であり、借地借家法に基づいて借主が比較的手厚く保護されています。この契約では、契約期間は通常2年や3年の定めがあり、期間満了後は基本的に契約が更新されます。借主が住み続けることを希望する場合、貸主には正当な理由がない限り、契約の更新を拒むことができません。また、普通借家契約では、借主の希望により契約期間中でも中途解約を申し出ることが可能です。

定期借家契約の特徴

　定期借家契約は、契約期間が満了すると原則として更新されることなく終了します。一般的に、貸主側が契約期間を事前に明確に定め、更新のないことを契約時に説明する義務があります。更新がなく期間満了を以って契約が終了するので契約の期間が明確になり、貸主にとっては柔軟性の高い選択肢ともいえます。

　定期借家契約は契約が更新されないことが基本ですが、借主・貸主双方が再契約に合意すれば再契約が可能です。再契約の際には、新たな条件や賃料について確認し、合意内容を明確に文書で残しておくことが重要です。

両者の違いとは？

　普通借家契約と定期借家契約の決定的な違いは、契約更新の可否です。普通借家契約では、借主が更新を希望する限り、原則として契約が継続されます。その一方で、定期借家契約では契約期間が満了すると必ず契約が終了し、更新は行われません。さらに、普通借家契約では貸主が契約解除をするためには「正当な事由」が必要ですが、定期借家契約ではそのような要件はありません。ただし、定期借家契約を締結する際には、貸主が契約書とは別に「更新がない旨」を借主に説明しなければならず、この説明が不足している場合、普通借家契約とみなされる可能性があります。

よくある誤解

　普通借家契約と定期借家契約において、借主側でよくある誤解の一つが「定期借家契約も更新できるのではないか」という点です。実際には、定期借家契約では契約で定められた期間が終わると自動的に終了し、更新はありません。ただし、貸主と借主の双方が合意すれば再契約が可能であるため、この点を混同しているケースも見られます。また、普通借家契約の中途解約に関するルールを定期借家契約にも当てはめてしまう場合も少なくありません。定期借家契約では原則として中途解約ができない点にも注意が必要です。

 

どちらを選ぶべき？それぞれのメリット・デメリット

普通借家契約のメリット・デメリット

　普通借家契約には、借主が長期的に安心して住むことができるというメリットがあります。この契約形態では、賃貸期間が満了しても、借主が希望すれば契約が更新され、住居を継続利用することが可能だからです。また、「借地借家法」に基づき、家主が契約更新の拒否をするためには正当な理由が必要となるため、借主の権利が比較的強く保護されています。

　一方、デメリットとして、家主側にとって自由度が低い点が挙げられます。例えば、貸主が物件を売却したい場合や自ら使用したい場合でも借主との契約を解除は難しく、賃料の値上げ交渉がスムーズに進まないケースもあります。

定期借家契約のメリット・デメリット

　定期借家契約の大きなメリットは、契約期間満了後、自動的に契約が終了する点です。この仕組みにより、貸主は物件を自由に活用することができ、売却や再利用の計画が立てやすいのが特徴です。

　一方、デメリットとしては、借主側の保護が少ないことが挙げられます。契約終了後に再契約が行われない場合、借主は再度引っ越しをしなければならず、長期的な居住には向いていません。

 

　普通借家契約、定期借家契約にはそれぞれメリット・デメリットがあります。特徴を理解し、家主と借主双方の希望や状況を十分に考慮して選ぶことが重要です。